Unternehmensführung

Kritische Finanzierungskonstruktion

Die vor Jahren noch hochgepriesene Lebensversicherung zur Hypothekentilgung hat mittlerweile ihre Tücken

Lüneburg (li). Viele Bäckermeister als Immobilienbesitzer, die die Finanzierung so aufgebaut haben, dass die Hypothek mit dem Ertrag aus einer Lebensversicherung beglichen werden soll, werden erhebliche finanzielle Verluste hinnehmen müssen. Sie sind gut beraten, diese Finanzierungskonstruktion von einem Experten überprüfen zu lassen.

Reduzierte Gewinnbeteiligung

Ein Grund dafür, dass die Hypothekentilgung über die Lebensversicherung zunehmend kritisch zu sehen ist, liegt darin, dass die Versicherer ihre Gewinnbeteiligungen kontinuierlich verringern. Folge: Der Bäckermeister als Versicherungskunde erhält weniger Erträge als ihm bei Vertragsabschluss vorgerechnet wurde.

Durch diese Praxis der Versicherer ist nicht nur die Altersversorgung beeinträchtigt, sondern im ganz besonderen Maß die Finanzierungskonstruktion auf dem Immobiliensektor. Hier können sich Deckungslücken bis zu 25 Prozent auftun. Wer seinerzeit ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen und geplant hat, es über eine Lebensversicherung in gleicher Höhe zurückzuführen, sieht sich auf diese Weise am Ende der Laufzeit einer Finanzierungslücke von 50.000 Euro gegenüber.

Die Lebensversicherer bestätigen derartige Beispiele zwar nicht offen, müssen aber bei hartnäckiger Nachfrage einräumen, dass derartige Beispiele nicht übertrieben sind.

Lange Zeit galt die Methode, ein Hypothekendarlehen über den Ertrag einer Lebensversicherung zu tilgen, als „elegantes“ Finanzierungsmodell.

Parallel mit der Aufnahme des Darlehens wird eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen. Der Darlehensnehmer zahlt während der Laufzeit keine Tilgungsraten, sondern lediglich Zinsen und Beiträge zur Lebensversicherung. Das hat für Selbstständige den zusätzlichen Vorteil, dass sie die Versicherungsbeiträge steuerlich geltend machen können (Vorsorgeaufwendungen). Mit der Auszahlung der Lebensversicherung wird dann am Ende der Laufzeit das Hypothekendarlehen abgelöst. Im Idealfall bleibt bei dieser Konstruktion sogar noch „Geld übrig“, das der Darlehensnehmer für andere Zwecke verwenden kann.

Trendwende durch Aktienmarkt

Diese geradezu ideale Finanzierungsform verlor mit der jahrelangen Talfahrt des Aktienmarkts und dem damit einhergehenden Zinstief viel von ihrem Glanz. Die Versicherer verzeichneten Ertragseinbußen und suchten nach Möglichkeiten, diese zumindest zum Teil auf ihre Kunden zu überwälzen.

Viele Kunden haben deshalb auch bereits die Mitteilung erhalten, dass sie mit einer Finanzierungslücke rechnen müssten, zumal sich der Trend in absehbarer Zeit nicht ändern würde. Gleichzeitig wurden und werden dem Versicherungsnehmer Möglichkeiten offeriert, wie der Misere, dass die Auszahlung der Lebensversicherung nicht unerheblich hinter der ursprünglich zugesagten Summe zurückbleibt, begegnet werden kann.

Diese angebotenen „Lösungen“, die zudem zusätzliche Zahlungen bedingen, erschöpfen sich im Allgemeinen im Vorschlag, einen Bausparvertrag abzuschließen oder die Lebensversicherungssumme zu erhöhen. Dass derartige Vorschläge den Betroffenen nicht zufrieden stellen können, versteht sich von selbst.

Vorsicht bei Kündigung

Bisweilen wird den Versicherungsnehmern von Fachleuten geraten, die Lebensversicherung zu kündigen, die Auszahlung zur Sondertilgung des Hypothekendarlehens zu nutzen und die Finanzierung mit einem normalen Hypothekendarlehen mit laufender Tilgung fortzusetzen. Abgesehen davon, dass sich dieser Finanzierungsvorschlag erst nach Auslaufen der Zinsbindung realisieren lässt, müssten hier im Vorfeld weitere Berechnungen angestellt werden.

Es lohnt sich nur dann, die Versicherung in der vorgeschlagenen Weise fortzusetzen, wenn die ausgerechnete Rendite mindestens einen Prozentpunkt über dem Kreditzins liegt. Dazu müssten folgende Daten ermittelt werden: Höhe des aktuellen Rückkaufwertes bei Kündigung der Police, Ablaufleistung bei Fortsetzung der Versicherung und Höhe der garantierten Leistung vom Laufzeitende. Vorsicht ist geboten bei der vom Versicherer genannten Guthabenverzinsung. Sie bezieht sich nämlich nicht auf die gesamten einzuzahlenden Beiträge, sondern nur auf die Sparraten nach Abzug von Kosten und Risikobeiträgen. Diese „Nettosparraten“ werden von den Versicherungsunternehmen meist schamhaft verschwiegen.

Der Kunde, der seine Lebensversicherung kündigen will, sollte bedenken, dass dann sein Versicherungsschutz im Todesfalle erlischt. Wer darauf Wert legt, muss bei Umbestellung auf ein Hypothekendarlehen eine zusätzliche Risikolebensversicherung abschließen und deren Kosten in sein Kalkül miteinbeziehen.

Grundsätzlich dürfte sich die Überlegung, eine Immobilie mit Hilfe einer Lebensversicherung zu finanzieren, seit 2005 weitgehend erledigt haben. Das Alterseinkünftegesetz von 2005 macht diese Finanzierung uninteressant, weil die Auszahlungen seither zu versteuern sind. Dieser Nachteil bei neuabgeschlossenen Verträgen wird auch nicht dadurch wettgemacht, dass Selbstständige die Beiträge für neue Kapitallebensversicherungen steuerlich geltend machen können.