Recht&Steuern

Alle Absprachen schriftlich fixieren

Miet-/Pachtvertrag: Eine qualifizierte Schriftformklausel verhindert die Berufung auf mündliche Vereinbarungen

Pachtverträge sind in mancher Hinsicht vergleichbar mit Broten – für einige Verbraucher sehen alle gleich aus, aber tatsächlich gibt es gewaltige Unterschiede. In der letzten ABZ (# 12) wurden die verschiedenen Vertragstypen näher beschrieben, heute geht es um die schriftliche Fixierung von Nebenabsprachen.

Bei den Vertragsverhandlungen im gewerblichen Bereich muss den Partnern bewusst sein, dass viele gesetzlichen Regelungen, die zum Schutz eines privaten Mieters gelten, für gewerbliche Mietverträge keine Geltung haben. Hierzu gehören beispielsweise Vorschriften für Kündigungsfristen, Mieterhöhungen und ähnlichem. Das bedeutet, dass sehr großer Wert darauf gelegt werden muss, dass tatsächlich alle Absprachen auch schriftlich im Vertrag enthalten sind.

Freiheit birgt Risiken

Bei der reinen Anmietung von Gewerberäumen gibt es bei der Vertragsgestaltung die größten Freiheiten, aber auch die größten Risiken.

Auf jeden Fall sollte in den Vertrag mit aufgenommen werden, für welchen Betriebstyp – Bäckerei/Verkaufsgeschäft oder ähnliches – die Anmietung erfolgt und dass die Räume hierzu geeignet sind. Dadurch wird gewährleistet, dass Kosten für bauliche Veränderungen an den Räumlichkeiten, die aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen notwendig werden sollten, nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter getragen werden müssen.

Überhaupt sollte im Mietvertrag geregelt sein, wer die Kosten für eventuelle Umbaumaßnahmen an den Räumen übernehmen muss. Wichtig ist hier aber vor allem – und das wird meistens vergessen – ob der Mieter verpflichtet ist, nach dem Auszug den Ursprungszustand wieder herzustellen, oder ob er Ersatz für seine Investitionen erhält, beziehungsweise wer in diesem Fall die Höhe des Ersatzes festlegt.

Befristung mit Option

Bei der Mietdauer empfiehlt sich eine angemessenen Befristung mit einer jeweiligen automatischen Verlängerung, wenn keine Vertragspartei widerspricht. Es kann auch eine Vereinbarung getroffen werden, dass der Mieter einseitig die Möglichkeit (Option) hat, die Verlängerung des Mietvertrages für ein bestimmten Zeitraum zu verlangen.

Entsprechend sollte auch die Miete, zumindest für bestimmte Zeiträume, festgeschrieben sein und am besten auch künftige Erhöhungen der Größenordnung nach festgelegt worden sein.

Beim geschäftlichen Mietrecht gibt es für den Vermieter nicht diese engen Grenzen für Mieterhöhungen wie im privaten Mietrecht. Hier sollte schon bei Vertragsschluss, wenn die Verhandlungsposition bekanntermaßen recht stark ist, die Möglichkeit von Mieterhöhungen eingegrenzt werden.

Schriftformklausel ist wichtig

Letztlich sollte eine sogenannte qualifizierte Schriftformklausel vereinbart werden. Diese besagt, dass nicht nur alle Regelungen und Nebenabreden schriftlich erfolgen müssen, sondern auch die Aufhebung dieser Schriftformklausel. Damit wird verhindert, dass die andere Seite sich im nachhinein hinstellt und behauptet, es wäre bei dieser oder jener Besprechung vereinbart worden, den Vertrag nachträglich zu ändern und dabei wäre auch abgesprochen worden, dass dieses nicht in den schriftlichen Vertrag aufgenommen werden müsste.