Steuer & Recht

Abmahnung ist zwingend

Vermieter muss Bäckerei vor Konkurrenz schützen

Witten (ott). Etwa fünf Jahre nach Abschluss eines Mietvertrages über Geschäftsräume zum Betrieb einer Bäckerei in einem Einkaufszentrum stellte der Betriebsinhaber fest, dass in einem Verbrauchermarkt eine Backstation eingerichtet worden war. Er kündigte deshalb das Mietverhältnis für seine Geschäftsräume fristlos, denn aus seiner Sicht war eine von ihm nicht hinzunehmende Konkurrenzsituation geschaffen worden. Er berief sich dafür auf den Mietvertrag, der den Vermieter verpflichtete, keine Konkurrenz in anderen Mieträumen zuzulassen.

Jedoch hatte es der Betriebsinhaber unterlassen, vorher eine Abmahnung vorzunehmen, oder eine Abhilfeforderung geltend zu machen.

Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Rostock vom 15.8.2005 – 3 U 196/04 – war deshalb die sofortige Kündigung aus wichtigem Grund unzulässig. Zwar hatte der Betriebsinhaber eine Fristsetzung zur Abhilfe in einem Brief vorgenommen, zugleich in diesem Schreiben aber eine Mietminderung angekündigt, die er auch vornahm, von der er später aber wieder abrückte. Ohne dass sich die von ihm beanstandete Konkurrenzsituation geändert hatte, zahlte er die einbehaltenen Minderungsbeträge nach und in der Folgezeit die Miete in voller Höhe. Der Vermieter konnte folglich davon ausgehen, dass der Betriebsinhaber sich mit der Wettbewerbssituation abgefunden hatte und nicht nur von der angekündigten Minderung der Miete, sondern auch von der Kündigungsandrohung für den Fall der Nichtabhilfe abgerückt war. Der Mieter durfte daher wegen der zuvor beanstandeten Konkurrenzsituation nicht mehr außerordentlich kündigen, ohne den Vermieter erneut abzumahnen oder von ihm Abhilfe zu fordern.