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Gewerbemieten nehmen Kontakt zur Basis auf

Das kostet: Premiumlage in der Fußgängerzone der Stuttgarter Innenstadt. In der Straßenreihe dahinter sinken die Mietpreise dann aber bereits deutlich ab. (Quelle: Kauffmann)+
Das kostet: Premiumlage in der Fußgängerzone der Stuttgarter Innenstadt. In der Straßenreihe dahinter sinken die Mietpreise dann aber bereits deutlich ab. (Quelle: Kauffmann)

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Für 1a-Lagen in Großstädten verlangen die Vermieter zwar noch immer Mondpreise – in anderen Lagen wird‘s jedoch erschwinglich

Von Reinald Wolf

Die Mietpreise für Wohnungen steigen seit Jahren. In München sind Quadratmeterpreise von bis zu 18 Euro fällig, in Frankfurt und Stuttgart sind es rund 14 Euro – und ein Ende des Anstiegs ist nicht in Sicht. Eine für Wohnungssuchende häufig existenziell bedrohliche Entwicklung, die vermuten lässt, dass es bei Gewerbemieten ähnlich läuft.

Es liegt in der Natur der Sache, dass die für Handel und Gewerbe mit der Güte der Lage der ansteigen. 18 Euro, das ist höchstens ein Fall für die 1b-Lage in einer kleineren Stadt.

Bis zu 300 Euro

pro Quadratmeter

In Toplagen der Millionenstädte in Deutschland rufen Vermieter für Gewerbeflächen um die 100 Quadratmeter teilweise mehr als 300 Euro pro Quadratmeter auf – und erhalten sie. Preise, die für inhabergeführte Unternehmen praktisch nicht zu erwirtschaften sind – egal, in welchem Gewerbe.

In zweiter Reihe sinken

die Mieten rapide

Auch in kleineren Städten müssen durchschnittlich noch fast 200 Euro in Premium-Lagen bezahlt werden. In den 1b-Lagen der Großstädte sind es nur noch rund 30 Euro. Aber entwickeln sich die Gewerbemieten ähnlich dramatisch weiter wie die Wohnungsmieten – mit etwa fünf Prozent Zuwachs im Jahr?

Fachleute geben Entwarnung. „Selbst in besseren Lagen geht die Frequenz zwischenzeitlich zurück“, sagt Olaf Petersen. Als Grund nennt der Chef-Researcher von Comfort, einem namhaften Makler und Beratungsunternehmen für Einzelhandelsflächen in Toplagen: „Der zunehmende Online-Handel führt dazu, dass die Flächenerträge zurückgehen.“

Mit der Konsequenz, dass auch die Mieten sinken. Bisher hat sich das laut Petersen vor allem in den kleineren und mittelgroßen Städten bemerkbar gemacht (siehe Grafik).

Aber es sei abzusehen, dass auch die Mieten für Einzelhandelsflächen in den Innenstadtbereichen der Metropolregionen nachließen. Es dauere aber immer eine Weile, bis die Vermieter wahrhaben wollten, wenn bei ihren Mietern Frequenzen schwinden, Erträge schwächeln und sie ihren Mietzins nicht mehr bedienen können.

Weniger Einwohner –

geringere Mieten

In Städten mit einer Einwohnerzahl unter einer Million ist das schon angekommen. Da sind die eh schon niedrigeren Mieten im vergangenen Jahr um bis zu sechs Prozent zurückgegangen.

Auch städtische Randlagen sind vom Frequenzverlust und Ertragsschwund betroffen. Mit teilweise stärkeren Auswirkungen auf die Mietpreise, sagt Martin Eisenmann von der Industrie und Handelskammer (IHK) Region Stuttgart (siehe Interview Seite 2). Das biete Bäckern Potenzial, wenn Flächen frei werden – und die Frequenz stimmt.

So sieht es auch Olaf Petersen: „Bäcker sind als Nahversorger gefragt. Da sehe ich in wohnortnahen Standorten und an Ein- und Ausfallstraßen durchaus Möglichkeiten, ertragsstarke Flächen zu vernünftigen Mietpreisen zu besetzen.“ Zehn Euro pro Quadratmeter seien da aber sehr günstig. Das gehe dann schon Richtung 20 bis 30 Euro.

Vermieter schätzen

Gastro-Ausrichtung

Bei der Standortentscheidung sei aber die zunehmende Bedeutung der Gastronomie zu bedenken. „Bäcker sind gern gesehene Mieter.“ Aber vor allem in innerstädtischen Lagen der Groß- und Mittelstädte komme eigentlich nur der Gastrobäcker zum Zug – und auf seine Kosten.

Auch das Image des Unternehmens sei wichtig, betont Arne Struß. „Dazu trägt selbstverständlich die Qualität der vorhandenen Filialen – und vor allem der Produkte bei“, ergänzt der Betriebsberater bei der Kanzlei Voss, Schnitger, Steenken, Bünger & Partner (Oldenburg), die rund 230 Bäckereien in Norddeutschland betreut.

Bei freien Standorten rät Struß, möglichst nicht unter 140 Quadratmeter Fläche anzumieten, um geschäftlichen Spielraum rund um Snacks und Kaffee zu haben. Bei den Mieten geht er von 15 (Stade) bis 30 Euro (Hamburg) aus. Innenstadtlagen in den Metropolen sind dafür aber nicht zu bekommen.

„1a-Lagen gehen

weg wie die warmen Semmeln“

Insgesamt rät Struß, sich bei Bedarf zügig zu kümmern, denn die 1a-Lagen gingen nach wie vor weg „wie die warmen Semmeln“. Da sei schon wichtig, rechtzeitig Kontakt zu Immobilienbesitzern und Investoren aufzunehmen – und eben das Gastrosegment zu bedienen. „Wir vermitteln in den Toplagen immerhin schon 20 Prozent der Mieter mit Gastroangebot. Da spielt auch das Bäckerhandwerk eine Rolle“, sagt Petersen.

So haben laut Struß Bäcker die Chance, auch potenzielle Hochfrequenzlagen an Ein- und Ausfallstraßen, die eine ausreichende Anzahl von Parkplätzen vorweisen können, zu vernünftigen Konditionen anmieten zu können.

Auch Wohngebiete sollten seiner Meinung nach bei der Auswahl möglicher Standorte nicht außer Acht gelassen werden. Zwar seien dort die Flächen meist etwas kleiner, aber mit zusätzlichen Frequenzbringern wie Schulen und Firmen durchaus für eine Filiale in Betracht zu ziehen.

Filialkosten nicht mehr als

35 Prozent des Nettoumsatzes

Ob sich ein Standort lohnt, hänge aber nicht nur von den Mietpreisen ab. Deshalb sei es wichtig, zu schauen, dass die Filialkosten (Miete und Personalkosten) nicht mehr als 35 Prozent des Nettoumsatzes der jeweiligen Filiale ausmachen, sagt Arne Struß. Die Miete sollte zwischen fünf und acht Prozent des Nettoumsatzes liegen, gibt der Betriebsberater eine weitere Faustformel vor. „Wenn die Rechnung aufgeht, können auch Toplagen besetzt werden.“

Ein Gespräch mit dem Vermieter könnte lohnen: Die Mieten für Gewerbeflächen sinken.
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