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Es fährt ein Zug zum Umsatzplus

Ob vor den Bahnsteigen der Züge oder in den Passagen zu den S-Bahnen, der Bahnhof München ist ein Standort mit hoher Frequenz. (Quelle: Archiv Wolf)+
Ob vor den Bahnsteigen der Züge oder in den Passagen zu den S-Bahnen, der Bahnhof München ist ein Standort mit hoher Frequenz. (Quelle: Archiv Wolf)

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Standorte an Bahnhöfen und S-Bahn-Haltepunkten fordern Bäckereien heraus – bieten jedoch sehr viel Potenzial

Von Reinald Wolf

Der Standort brummt richtig – mit oft mehr als 1000 Kunden und pro Tag. Zeitweise mussten wir acht Service- und Verkaufsmitarbeiterinnen einsetzen.“ Klaus Tritschler und seine Frau Bettina haben ihr Bäckerei-Café im Villinger Bahnhof in knapp acht Jahren sehr erfolgreich entwickelt.

Vom eigenen

überrollt

Zu erfolgreich, denn jetzt haben sie ihren besten Standort geschlossen. Der Grund: Personalmangel. Denn in der Region herrscht praktisch Vollbeschäftigung und da ist es schwer, für einen derart herausfordernden Job mit hoher Mitarbeiter zu finden.

„Sonntags wollte praktisch niemand mehr arbeiten“, sagt Klaus Trischler, dessen Beispiel zeigt, dass Bahnhofsstandorte für Bäcker gutes bieten, wenn sie die Frequenz meistern können.

Insgesamt 600 Bäckereifilialen

an Bahnhöfen

Die Deutsche Bahn (DB) hat bundesweit rund 600 Mietverträge mit Bäckereien abgeschlossen. Insgesamt 150 verschiedene Bäckerei sind in den Bahnhöfen Mieter, sagt ein DB-Sprecher gegenüber der ABZ: „Bäcker runden das allgemeine Angebot an Bahnhöfen ab. Besucher und Reisende erwarten die Existenz einer Bäckerei im Bahnhof. Ein Bahnhof ohne Bäcker ist schwer vorstellbar“, sagt der DB-Sprecher und ergänzt, dass mit ihrer hohen Frequenz in verkehrsgünstiger Lage – auch in Stadtzentren – auch eine Nahversorgungsfunktion hätten.

„Bäckereien profitieren im hohen Maße von dieser quasi automatischen Frequenz und dem Trend nach Bequemlichkeit und kurzen Wegen“, listet er die offensichtlichen Vorteile für Bahnhofsbäcker auf.

Ein Selbstläufer sei das allerdings nicht, schränkt Ralf-Jürgen Keller mit Blick auf die nicht unerheblichen Pachten, das Investitionsvolumen - und die tatsächlich zu erwartende Frequenz für Bäcker ein.

Mietbelastung ist auch

Verhandlungssache

„Da muss mit spitzem Stift gerechnet werden“, lautet der Rat des Betriebsberaters der Bäckerinnungsverbände Hessen und Südwest. Bei kleineren Bahnhöfen komme man bei rund 50 Quadratmetern Fläche in Summe etwa 3000 bis 6000 Euro Monatsmiete.

Die setzt sich meist aus einer Grundmiete und einer Umsatzmiete zusammen. Sabine Stöhr (siehe auch Interview auf Seite 2) geht bei der Grundmiete von 70 bis 400 Euro pro Quadratmeter aus, bei Flächen zwischen 50 bis 80 Quadratmetern – je nach Lagequalität. Hinzu kommt die Umsatzmiete, „die für Bäcker in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent liegt“.

Maximale Mietdauer

beträgt zehn Jahre

„Miete, also auch die Umsatzmiete, folgt dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. An guten Standorten mit hohen Frequenzen sind die Mieter bereit, höhere Mieten zu zahlen“, lautet die sehr vage und nicht ganz überraschende Information des DB-Sprechers.

Auch die Laufzeit der Mietverträge ist Verhandlungssache und hängt unter anderem von den Investitionskosten der Mieter ab. Die maximale Mietdauer betrage aber 10 Jahre.

Dass Bäcker in Sachen Mietkonditionen mit einem guten Markenprofil und Qualitätsanspruch gute Karten haben, mit etwas Entgegenkommen zu rechnen, bestätigt Sabine Stöhr als Expertin für innerstädtische Einkaufzentren.

Großes Potenzial:

450.000 Besucher – pro Tag

Sie beruft sich im Wettbewerb um die Einzelhandelsstandorte rund um die Schiene auf eine gewisse „Markenmacht“ und daraus resultierender „Verhandlungsstärke“. „Schließlich gehört der Bäcker zum attraktiven Branchenmix von Bahnhofsstandorten.“

Das gilt vor allem für die größten Bahnhöfe in Deutschland mit bis zu 450.000 Besuchern – pro Tag (Hamburg, siehe Grafik). In diesen Standorten machen die Gastronomie und Foodservice-Anbietern jährlich durchschnittlich ein von bis zu 10 Prozent.

Aber auch kleinere Bahnhofsstandorte können für Bäckereien interessant sein, wie zahlreiche Beispiele belegen. Auch weil dort die Mietbelastung deutlich geringer ist.

Frequenzanalyse

im Vorfeld wichtig

„Allerdings könnte sich da das Problem ergeben, dass die Frequenz nur morgens und gegen abends stimmt“, gibt Betriebsberater Keller zu bedenken. Vor allem bei Bahnhöfen, die etwas abseits liegen.

Entscheidend sei deshalb, im Vorfeld eine belastbare Frequenzanalyse zu erstellen, um eine zuverlässige Umsatzprognose für die Kalkulationssicherheit zu erhalten.

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